Nul ne peut exécuter des travaux sur la voie publique sans avoir reçu au préalable une autorisation d’occupation du domaine public routier, permission de voirie ou accord technique ou permis de stationnement accompagné si nécessaire d’un arrêté de circulation fixant les conditions techniques d’exécution des travaux.
Permis de stationner et permission de voirie
Le permis de stationner autorise l’occupation sans ancrage au sol. Il concerne :
l’installation d’échafaudages ou de palissades
la pose de benne à gravats
le dépôt de matériaux nécessaires à un chantier
le stationnement provisoire d’engins ou de baraques de chantier
le stationnement de grues
la mise en place de mobiliers commerciaux
La permission de voirie est nécessaire pour une occupation avec ancrage au sol et pour des travaux qui modifient le domaine public. Il peut s’agir, par exemple, de la création d’une abaissée de trottoir (ou d’entrée charretière), d’un accès à une propriété privée ou d’un garage, de la pose de canalisations et autres réseaux souterrains, de l’installation de clôtures ou de palissades de chantier scellées au sol…
Si l’emprise au sol concerne les quais de Seine, il appartient au Département d’instruire le dossier et d’en autoriser l’occupation (le dossier devra être transmis au Département des Hauts-de-Seine : voirienord@hauts-de-seine.fr).
Si le chantier impacte la circulation publique, la demande doit être complétée par une demande d’arrêté de circulation.
Arrêtés de circulation et/ou de stationnement
Si la réalisation des travaux, ou l’occupation du domaine public, nécessite d’interrompre ou de modifier la circulation et/ou le stationnement, il est nécessaire d’en obtenir l’autorisation par un arrêté temporaire de circulation.
Les restrictions de circulation peuvent prendre l’une des formes suivantes :
fermeture totale d’une route à la circulation
circulation alternée par feux tricolores ou manuellement (neutralisation d’une voie)
basculements de circulation sur la chaussée opposée pour les routes à chaussées séparées
neutralisation de place de stationnement
limitations de vitesse, de gabarit, de poids…
Modalités de dépôt des dossiers
Toute demande doit faire l’objet d’un dépôt sur la plateforme dédiée. Pour accéder à ce service, la création d’un compte utilisateur (téléchargez le tutoriel ici) est obligatoire.
Conformément au règlement de voirie de la commune, les dossiers doivent être transmis 3 semaines avant la date d’application souhaitée. Si ce délai n’est pas respecté, les demandes seront automatiquement rejetées.
Autorisation d’occupation du domaine public pour travaux :
K-bis de la société à facturer
Plan de situation à l’échelle 1/10 000 ou 1/20 000e
Plan de localisation précis à l’échelle 1/1 000 ou 1/ 2 000e
Photo de l’emplacement
Plan coté de l’occupation du sol pour les palissades, échafaudages, bennes et autres avec indication du cheminement piétons restant.
Autorisation d’occupation du domaine public pour du mobilier commercial :
K-bis de la société à facturer
Plan côté de la terrasse faisant apparaitre le mobilier (tables, chaises, jardinières, chevalet, desserte…)
Photo du mobilier, coloris et matériaux
Plan en élévation de la façade
Visuel de la terrasse projetée
Note descriptive de l’installation
Photos des places de stationnement à neutraliser (terrasses éphémères)
Arrêté de circulation et de stationnement :
Cheminement rétréci sur trottoir : plan indiquant les mesures du chantier et du cheminement piéton restant
Cheminement dévié sur trottoir : plan de déviation
Place de stationnement neutralisée : photo des places concernées
Chaussée rétrécie : plan de balisage
File de circulation neutralisée : plan de balisage
Circulation déviée : plan de déviation
Tout dossier incomplet fera l’objet d’un refus. Il conviendra de redéposer une demande en tenant compte des éléments manquants.
Redevance d’occupation du domaine public
Certaines occupations sont soumises au paiement de droits de voirie fixés par le Conseil municipal. Nous vous invitons à prendre connaissance de la délibération instituant le montant des redevances d’occupation du domaine public. Plus d’infos ici.
Affichage des actes
Autorisation d’occupation du domaine public : L’autorisation doit être affichée de façon visible depuis la voie publique sur le lieu du chantier ou la devanture de l’établissement pour les occupations commerciales
Arrêté de circulation : L’arrêté doit être affiché le jour effectif de la neutralisation, de façon visible sur les barrières fermant la voie à la circulation
Arrêté de stationnement : L’arrêté doit être affiché de façon visible à proximité directe des places neutralisées, sept jours avant la date effective de neutralisation accompagné des panneaux réglementaire B6a1 et M6a par l’entreprise en charge ou le bénéficiaire de l’opération. L’affichage peut être fait sur tout mobilier urbain sous réserve de ne pas endommager celui-ci.
Vérifié le 29/09/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de l'économie
Pour répondre aux besoins des entreprises de disposer de locaux, certains établissements spécialisés proposent la souscription d'un contrat de crédit-bail immobilier. Ce type de contrat permet aux entreprises de louer un bien immobilier et, dans un second temps, d'en devenir propriétaire.
Le contrat de crédit-bail immobilier correspond à la mise en location, par un établissement spécialisé (le crédit-bailleur), d'un bien immobilier à usage professionnel ou commercial, au profit d'une entreprise (le crédit-preneur). Cette entreprise a la possibilité d'acquérir le bien au plus tard à l'expiration du bail.
Le contrat de crédit-bail immobilier comprend donc 2 éléments essentiels :
Un bail : l'entreprise loue un bien immobilier (ex : local, bureaux, entrepôt) pour exercer son activité, elle verse des loyers à l'établissement spécialisé (ex : une banque).
Une promesse unilatérale de vente : l'établissement spécialisé s'engage à vendre le bien à l'entreprise à l'issue du bail. De son côté, l'entreprise bénéficie d'une option d'achat. Autrement dit, elle a la possibilité d'acquérir ou non le bien à un prix fixé à l'avance. Le prix tient compte des loyers déjà versés, on parle de valeur résiduelle.
À savoir
tout professionnel peut être crédit-preneur (société ou entrepreneur individuel) quels que soient sa forme juridique et son secteur d'activité. En revanche, seule une banque ou une société financière spécialisée peut être crédit-bailleur. Un annuaire des sociétés financières habilitées est à votre disposition.
En général, l'opération se déroule de la manière suivante :
Une entreprise choisit un bien immobilier qui correspond à ses besoins et en négocie les conditions de l'achat avec son propriétaire (un vendeur).
L'entreprise présente son projet à la société financière (crédit-bailleur) qui est libre d'accepter ou de refuser le dossier. Pour prendre sa décision, le crédit-bailleur se base généralement sur la situation financière de l'entreprise, sa capacité d'endettement et les caractéristiques du bien immobilier.
En cas d'acceptation, la société financière achète le bien immobilier et le loue à l'entreprise pendant une durée déterminée avec possibilité d'achat en fin de bail.
Ce mécanisme permet à l'entreprise de financer un investissement immobilier sans apport initial, ni prêt bancaire. De plus, la dette du crédit-bail ne figure pas dans le bilan comptable mais uniquement dans les annexes. Ainsi, le crédit-bail n'affecte pas la capacité d'endettement de l'entreprise qui conserve sa capacité à réaliser des emprunts.
À noter
le crédit-bail peut porter sur un bien immobilier en construction. Dans ce cas, le crédit-preneur conserve la maîtrise d'ouvrage. Il a la possibilité de verser des pré-loyers pendant la construction.
Mentions du contrat
Le contrat de crédit-bail immobilier doit comporter certaines mentions, notamment :
Identité des parties
Montant de la levée d'option : pour l'achat du bien immobilier
Loyers et durée du bail : ils sont librement fixés. Le bailleur peut exiger le versement d'un premier loyer majoré et d'un dépôt de garantie qui sera restitué à la fin du bail.
Conditions de résiliation anticipée : le locataire peut lever l'option avant l'expiration du crédit-bail, à charge pour lui de verser une indemnité au crédit-bailleur. Une durée minimale de location est prévue dans le contrat.
Obligations réciproques des parties
Crédit-preneur
Crédit-bailleur
Le locataire (crédit-preneur) a une obligation de jouissance paisible du bien et s'engage à assurer le bon entretien de l'immeuble. Jusqu'à la levée de l'option, le crédit-preneur ne peut donc pas vendre ou affecter le bien loué d'une hypothèque.
Il ne peut pas non plus changer la destination exclusive du bien, c'est-à-dire, utiliser le bien pour un usage autre que celui initialement prévu. Par exemple, le crédit-preneur ne peut pas utiliser comme local commercial, un immeuble destiné à accueillir des bureaux.
De même, le crédit-preneur doit s'acquitter des loyers à l'échéance. Dans le cas contraire, il s'expose à ce que le bailleur mette fin au bail.
Le crédit-bailleur a une obligation de garantie d'éviction à l'égard du locataire (crédit-preneur).
Publicité foncière
Un contrat de crédit-bail immobilier conclu pour une durée supérieure à 12 ans doit faire l'objet d'une publicité auprès du service de publicité foncière dans un délai de 3 mois.
en l'absence de publication, le contrat de crédit bail n'est pas opposable aux tiers.
Cette publicité donne lieu au paiement de la taxe de publicité foncière. Le montant de la taxe est fixé à 0,70 % du prix exprimé augmenté des charges imposées au preneur, ou de la valeur locative réelle des biens loués si cette valeur est supérieure au prix augmenté des charges.
Le paiement de la taxe est à la charge du crédit-bailleur qui est encore propriétaire du bien au moment de la conclusion du crédit-bail.
À la fin du crédit-bail, le locataire (crédit-preneur) a le choix entre l'une des 3 alternatives :
Acquérir l'immeuble : le locataire lève l'option d'achat
Restituer le bien au bailleur : le locataire ne lève pas l'option d'achat
Poursuivre la location : le locataire doit obtenir l'accord du crédit-bailleur.
Une opération de crédit-bail immobilier est régie par des règles fiscales particulières.
Fiscalité sur les loyers
Les loyers versés par le locataire (crédit-preneur) sont des charges déductibles du résultat fiscal (revenu imposable).
Toutefois, lorsque le prix prévu de la levée d'option est inférieur au prix du terrain, la fraction égale à l'écart n'est pas déductible fiscalement.
Exemple
Le loyer annuel du contrat de crédit bail est fixé à 100 000 €.
Le terrain a été acquis 50 000 €. Le prix de la levée d'option stipulé dans le contrat est de 20 000 €.
La somme des loyers non déductibles est égale à : 50 000 - 20 000 = 30 000 €.
Au final, le montant du loyer déductible sera de 100 000 - 30 000 = 70 000 €.
Fiscalité de la levée d'option
La levée de l'option d'achat entraîne l'entrée de l'immeuble dans le patrimoine du locataire (crédit-preneur). Le bien est alors inscrit à son bilan parmi les éléments de l'actif immobilisé.
Le locataire, désormais propriétaire de l'immeuble, se retrouve dans la même situation fiscale que s'il avait acheté le bien dès la date de la conclusion du contrat de crédit-bail immobilier. Dès lors, il doit réintégrer une fraction des loyers versés au résultat fiscal de l'entreprise.
Le montant des réintégrations est obtenu grâce au calcul suivant :
Valeur de l'immeuble à la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier - Montant de la levée d'option - Montant des amortissements que le locataire aurait pratiqués s'il avait été propriétaire du bien dès la date de conclusion du contrat - Montant des loyers non déductibles durant la période de location.
Exemple
Le 1er janvier de l'année N, une entreprise conclut un contrat de crédit-bail immobilier. La valeur de l'immeuble est de 200 000 € (soit 180 000 € + 20 000 € pour le terrain).
Le loyer annuel est égal à 20 000 €.
Le montant de la levée d'option est fixé à 10 000. €
Le 31 décembre de l'année N+10, l'entreprise lève l'option d'achat et compte amortir le bien sur 25 ans.
